Действие романа начинается в Лондоне в 1886–1887 годах, где в доме старого Джолиона проходит семейное торжество по случаю помолвки Джун Форсайт с архитектором Филипом Босини. Форсайты — многочисленная и состоятельная семья, представители английской буржуазии, в которой доминирует дух конкуренции и стремление к накоплению богатства. Шестеро братьев — Джолион, Джемс, Суизин, Николас, Роджер и Тимоти — соперничают друг с другом в материальном превосходстве. Их отец, «Гордый Доссет», пришедший из крестьянской среды, основал семейное благосостояние, а теперь следующее поколение насчитывает уже двадцать одного Форсайта. Несмотря на внешнее благополучие, в семье ощущается напряжение, вызванное неодобрением выбора Джун, которая помолвлена с Босини — человеком без состояния, артистичным и эксцентричным. Старый Джолион с тревогой смотрит на эту связь, предчувствуя беду, но Джун упряма и самостоятельна.
Старый Джолион пытается восстановить отношения с младшим сыном, Джолионом-младшим, который десять лет назад ушёл из семьи ради любви и ведёт скромную жизнь страхового агента и художника. После случайной встречи отец приглашает сына в свой дом, а затем навещает его, очаровываясь своими внуками. В семье Джемса, Сомса, ситуация напряжённая: его жена Ирэн, обладающая необычной красотой и обаянием, не вписывается в традиционный круг Форсайтов. Замуж она вышла без любви, надеясь на свободу в браке, но быстро осознала, что стала лишь предметом собственности мужа, что вызывает в нём раздражение и гнев. Сомс, успешный бизнесмен, заказывает Босини строительство загородного дома в Робин-Хилле, но всё больше беспокоится из-за растущей близости между Ирэн и молодым архитектором, перерастающей в глубокое чувство. Ирэн пытается добиться развода, но Сомс считает брак своей собственностью и отказывается уступать.
В доме Тимоти, где собирается семья, становится предметом разговоров положение Сомса и отношения Ирэн с Босини. Сомс раздражён перерасходами на строительство дома и планирует через суд взыскать убытки с архитектора. Ночью, когда роман между Ирэн и Босини достиг кульминации, Сомс силой добивается права на жену. На следующий день Джордж случайно становится свидетелем встречи влюблённых, а затем наблюдает за Босини, который в отчаянии мчится по городу. Старый Джолион меняет завещание, восстанавливая права сына на наследство, видя в этом справедливую расплату за прошлые обиды.
В судебном процессе, проходящем без участия Босини, иск Сомса удовлетворяется. Ирэн уходит из дома, не взяв с собой вещей. Сомс не может смириться с её уходом. Джун, узнав о событии, спешит поддержать Филипа и встречается с Ирэн, выражая ей всю свою боль от разрушенной дружбы. Старый Джолион сообщает о намерении собрать всю семью под одной крышей. Вскоре выясняется, что Босини погиб в аварии — попал под омнибус. Молодой Джолион воспринимает это как начало трещины в семейном благополучии. Сомса гнетёт тоска, и неожиданно Ирэн возвращается к нему, потерянная и раненая. Старый Джолион, проявляя сочувствие, посылает к ней сына, но Сомс не допускает вмешательства в свои семейные дела.
Проходит четыре года. Старый Джолион приобретает дом в Робин-Хилле и переезжает туда с семьёй. Джун с отцом и мачехой отправляется в путешествие по Испании, а старик, наслаждаясь красотой природы, находит утешение в общении с внуками. Встретив Ирэн, он неожиданно привязывается к ней, приглашает на обед и в оперу, радуясь возможности говорить о прошлом. Старый Джолион с нетерпением ожидает возвращения семьи, но в один из дней умирает во сне.
Действие следующей части разворачивается в 1899–1901 годах. Дом Тимоти остаётся центром семейных связей и сплетен, однако старшее поколение постепенно уходит из жизни. Старый Джолион скончался в 1892 году, оставив Ирэн значительное наследство, что подорвало его статус в семье. Капитал Сомса значительно вырос, несмотря на его бездеятельность. У сестры Уинфрид проблемы: её муж Монтегью Дарти сбежал с танцовщицей, но спустя время вернулся, и семья воссоединилась. Сомс обеспокоен отсутствием наследника и планирует жениться на молодой француженке Аннет, одновременно занимаясь разводом сестры.
Молодой Джолион добивается успеха как художник и живёт с дочерью Джун. Сомс приезжает в сопровождении племянника Вэла Дарти, который влюбляется в Холли, дочь Джолиона. Сомс просит Джолиона помочь в разводе с Ирэн. Встреча с Ирэн после долгой разлуки производит на Джолиона сильное впечатление, он видит в ней горькую красоту, и она соглашается на развод, но инициатива должна исходить от Сомса. Между Сомсом и Ирэн продолжается конфликт: Сомс хочет вернуть жену, но получает отказ и вынужден нанять сыскное агентство для слежки за ней. Джолион встречается с Ирэн в Париже, где их чувства усиливаются, а затем туда же направляется Сомс, стремясь сломить сопротивление жены. Ирэн вынуждена скрываться.
На судебном заседании по делу Уинфрид принимается решение восстановить её в супружеских правах, что разрушает планы Сомса развести сестру. В это время вспыхивает англо-бурская война — Джун готовится стать сестрой милосердия, Холли и Вэл обручаются и отправляются на фронт. Джолион остаётся одинок, но вскоре решает соединить свою судьбу с Ирэн. Параллельно Сомс использует компромат на Ирэн для судебного процесса, чтобы добиться развода. Смерть сына Джолиона на войне приносит ему тяжёлую утрату. В итоге развод состоялся, Сомс женится на Аннет, а Ирэн и Джолион путешествуют по Европе. В Африке Вэл и Холли женятся, Вэл получает ранение и просит деда Джемса купить землю для фермы. У Сомса и Аннет рождается дочь Флёр, но наследника-мужчину не удаётся дать. Несмотря на это, Сомс испытывает удовлетворение от чувства обладания.
Действие последней части происходит в 1920 году. Джолиону семьдесят два года, он живёт с третьей женой. Сомсу шестьдесят пять, Аннет сорок; отец души не чает в дочери Флёр, но отношения с женой остаются холодными. Старшее поколение почти исчезло, Тимоти, страдающий старческим слабоумием, едва жив, а Вэл вернулся из Южной Африки и приобрёл имение в Сассексе. Сомс увлекается коллекционированием картин и встречает Ирэн с сыном в выставочном салоне, что вызывает у него раздражение. Флёр и Джон, сын Ирэн и Джолиона, случайно знакомятся и влюбляются, хотя семья старается скрыть причины старой вражды. Ирэн увозит сына в Испанию, пытаясь разлучить молодых, а Джун упрекает отца за малодушие, призывая к откровенности с Джоном.
Флёр обнаруживает фотографии Ирэн у отца и мучается догадками, которые раскрывает мсье Профон. Сомс пытается убедить дочь отказаться от отношений с Джоном, считая их безнадёжными и вредными. Джолион, чувствующий приближение смерти, пишет Джону письмо, раскрывая всю правду и требуя разорвать отношения с Флёр. После смерти Джолиона Сомс воспринимает это как возмездие за прошлые обиды. Флёр продолжает настойчиво добиваться встречи с Ирэн и Джоном. Сомс посещает дом в Робин-Хилле, где архитектор Босини разрушил его семейное благополучие. Ирэн перекладывает решение на Джона, который решительно прекращает связь с Флёр во исполнение волеизъявления отца. Несмотря на удовлетворение Сомса, что брак не состоится, он испытывает досаду из-за того, что дочь отвергнута семьёй. Флёр соглашается выйти замуж за Майкла Монта, и после пышной свадьбы молодые уезжают в свадебное путешествие.
Умирает Тимоти, а на фамильном доме появляется табличка «Сдаётся внаём». Семейное имущество распродаётся, но желающих приобрести его мало, поскольку вещи устарели. Сомс с горечью осознаёт исчезновение старого мира. В галерее он в последний раз встречает Ирэн, которая с сыном уезжает в Канаду. Дом в Робин-Хилле выставляется на продажу.
